Co czeka inwestorów? Rynek nieruchomości w warmińsko-mazurskim

Chociaż każdy kojarzy Warmię i Mazury jako kierunek typowo wakacyjny, ten region jest dość zapomniany przez inwestorów. Mimo to sytuacja w ostatnim czasie zaczyna się zmieniać na lepsze. Jednak dlaczego? Czy warto w niego inwestować i stawiać tu nowe nieruchomości?

Artykuł został przygotowany razem z ekspertem od obrotu gruntami i właścicielem Grounds.pl – Piotrem Brzeskim, który pozwolił podzielić się swoją branżową wiedzą.

Sytuacja na rynku w województwie warmińsko-mazurskim

Województwo warmińsko-mazurskie jest ciekawym przypadkiem. Ten region może wydawać się niepozorny, kiedy porównujemy go na przykład do Mazowsza czy Małopolski. Pomimo że jest on dość niszowy, nadal jest bardzo atrakcyjnym wyborem dla wielu inwestorów.

Osobami, które stawiają na Warmię i Mazury są przede wszystkim inwestorzy z Warszawy i Trójmiasta oraz okolic. Ale w jakim celu decydują się na realizowanie swoich projektów właśnie tutaj? Korzyści jest kilka:

• większe miasta są dobrze skomunikowane – Olsztyn, Szczytno czy Mrągowo są świetnie połączone z innymi większymi miastami takimi, jak chociażby Warszawa; jest to bardzo istotne dla potencjalnych nabywców, którzy chcą kupić dom z dala od miasta i w otoczeniu natury; otwiera im to drogę, żeby móc wyjechać na weekend i odpocząć,

• korzystne ceny – aktualne realia dotyczące ceny za metr na Mazurach sprawiają, że zarówno inwestorzy, jak i klienci chętnie decydują się na ten region; kupno gruntu nie wymaga aż takiego dużego budżetu, co na przykład na Mazowszu, dzięki czemu można zrealizować tu atrakcyjny projekt deweloperski w znacznie niższej cenie, a sprzedać w „warszawskich realiach”.

Mimo że dojazd do większych miast regionu nie jest problemem, jakość komunikacji będzie się stale poprawiać. Szczególnym kierunkiem staje się Szczytno, pod którym powstał port lotniczy Olsztyn-Mazury. Jest to ważny powód, przez który cały czas powstają kolejne połączenia. Poza tym zbudowane mają zostać także nowe odcinki dróg ekspresowych – S5 Ostróda - Nowe Marzy oraz S16 Mrągowo - Ełk.

Jak zmieniały się ceny w ostaniach latach?

To, że ceny nieruchomości na przestrzeni ostatnich lat drastycznie wzrosły nie jest żadną niespodzianką. Mniej więcej od 2020 roku można było zaobserwować gigantyczne podwyżki kosztów materiałów budowlanych i wypłat, które w dużej mierze doprowadziły do zwiększenia się cen projektów.

Przed wzrostami nie uchroniły się również Mazury. Jednak, kiedy porównamy je do pozostałych części Polski, procentowo nadal wypadają bardzo dobrze.

Kiedy mówimy o kosztach, zdecydowanym liderem w województwie jest jego największe miasto, czyli Olsztyn. Na chwilę obecną średnia cena za metr kwadratowy waha się w granicach 11 500 zł/m2, podczas gdy jeszcze kilka lat temu można było liczyć na 4000 - 5000 zł.

Aktualne budując dom na Mazurach, metr kwadratowy z reguły kosztuje nas około 7000 - 8000 zł/m2, a powstaje ich najwięcej właśnie w większych miastach.

Natomiast kupując samą działkę, wciąż można znaleźć grunty w cenie do 50 zł/m2.

Temat cen nieruchomości jest dość kontrowersyjny i głośny. Jednak pojawia się pytanie, do jakiego pułapu maksymalnie możemy dojść?

Bardzo możliwe, że z czasem ceny największych polskich miast mogą dorównywać innym miejscowościom zachodniej Europy. Na przykład standardową ceną za metr w Warszawie stanie się 5000 euro.

Pomimo tego ceny w Polsce na tle zachodu wciąż pozostają względnie niskie. Dlatego też obywatele innych państw mogą zacząć zauważać okazję w polskim rynku.

Popyt, podaż i aktualne trendy

Mazury najczęściej kojarzą nam się z wakacjami. I tak właśnie jest w rzeczywistości, ponieważ to wtedy region ma największy popyt. Głównymi konsumentami są tu turyści i to właśnie oni odgrywają główną rolę. W związku z tym najczęściej stawia się apartamenty (aparthotele) oraz lokale usługowe. Szczególnie te, które przedsiębiorcy mogą wziąć na 23% VAT i później odliczyć je od kosztów. Tego typu obiektów można znaleźć najwięcej w okolicach Olsztyna.

Sytuacja turystyki znacznie zmieniła się od czasu eskalacji konfliktu na Ukrainie. Od mniej więcej 2 lat do hoteli i resortów przybywa zdecydowanie więcej zagranicznych turystów.

Ten region jest kojarzony z „ucieczką od miasta”. Wiele osób z większych miejscowości, jak między innymi Warszawy czy Gdańska kupuje tu niedrogie działki do 100 000 zł i stawia domy o przeznaczeniu wypoczynkowym.

Jakie wyzwania stoją przed nami na rynku?

Pewnym wyzwaniem dla rynku nieruchomości w całej Polsce może być Reforma Planowania Przestrzennego. Do końca 2025 roku każda gmina musi mieć uchwalony Plan Ogólny – dokument, który zastąpi studium uwarunkowań przestrzennych. Na jego podstawie będą uchwalane Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego oraz Warunki Zabudowy.

Nowe regulacje mogą być pewną przeszkodą nie tylko dla inwestorów, ale i dla gmin. Już mówi się, że brakuje urbanistów, którzy są w stanie wykonywać zlecenia gmin odnośnie Planów Ogólnych. Będzie to swojego rodzaju „nowy porządek”, do którego trzeba będzie się dopasować.

Możliwości i okazje na rynku nieruchomości na Mazurach

Od kilku dobrych lat możemy zauważyć, że w społeczeństwie wzrasta świadomość na temat środowiska oraz ekologii. Tym samym ludzie coraz częściej wolą mieszkać na obrzeżach i bliżej natury zamiast w mieście. W ten sposób region Warmii i Mazur może bardzo zyskać, ponieważ słynie właśnie z bliskości z przyrodą. Całe województwo jest znane z malowniczych krajobrazów oraz okazji do wyciszenia się i wypoczynku.

W ten sposób działki w pobliżu atrakcyjnych widoków powinny stawać się jeszcze popularniejsze.

Pozostając w tematyce środowiska, Warmia jest w ścisłej czołówce jeśli chodzi o potencjał do budowania farm fotowoltaicznych.

Województwo warmińsko-mazurskie doskonale wpisuje się w aktualnie panujące trendy. Tym samym ma ono spory potencjał i z czasem może stawać się coraz bardziej rozchwytywane.